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実抜計画の詳細を説明する前に、
「二つのメニューの話」を少し先にさせて頂きましょう。

実際の実施計画の確定段階に入り、思わぬ障害が生じました。
Ａ社長が「息子の会社にマンションの設計･施工を依頼したい」と言ってきたのです。せっかく「二方向採光＆広い間口」のデザイナーズマンションを設計し、施工見積もりを取り始めた矢先の出来事でした。

建築予算は設計・監理費等、消費税税込みで340百万円を想定し、全額新規融資を受ける予定を立てていました。既に債権者であるプロパー金融機関にも内定を貰っていた段階でした。

息子さんの会社は業界大手のハウスメーカーですが、大量製作の大量販売ですから、しょせんその設計能力は、いわゆる「建売住宅レベル」並みでしかありません。

そこで試しに息子さんの会社に見積もりを要求してみました。
案の定、4億円を超える価格提示を受けましたので、担当営業を呼んで「そんな価格では幾らＡ社長の要望があっても受けられないよ。この仕事は企業再生なんだよ、分ってるんですか？」と言い渡しました。

すると２週間で10%低い360百万円の見積書を持ってきたんです。
もちろんまだ予算オーバーです。こちらの出方を伺ってきたんですね。
「予算は340百万円しかないから、諦めなさい」と諭して帰しました。

なんと翌々日に340百万円の見積書を持ってきました。
仕様は4億円超のときのままで60百万円の値引きして340百万円にしてきたわけです。

普通の客なら4億円を呑むんでしょうね。でもどうしても取りたい時には値引くのがどの業界でも普通にされているものですが、なんと2週間あまりで60百万円も値引いてくる、そもそもこの60百万円はなんだったんでしょうね。。。。

不動産鑑定士である私が「適正価格の上限は340百万円である」と判断していたのに、よくもまあ400百万円の見積書を出してくるものだと思ってたんですが、向こうもこっちが騙されないことを知ると、ちゃんとした価格で出してきます。

大手ハウスメーカーさんも不動産鑑定士を舐めてたんでしょうね。普通の認定支援機関や企業再生マネージャーさんだったら騙されちゃいますもんね。

これが前回書いた「二つのメニュー」なんですよ。

不動産鑑定士は建設費用についても「適正価格」を熟知しているからこそ、「正常価格」を判断する仕事ができるのですから、間違っても依頼主にぼったくりに遭わせる事はありません。

しかし何も知らない地主さんはこの大手ハウスメーカーさんに4億円以上の建設費用を言われるままに払って建てるわけですね。

「知らないとぼったくられる」というのは、飲食の世界に限った話ではありません。だから信頼できる専門職業家を味方につけることが必要なんです。

当時、消費税5%での契約ができるぎりぎりの時期で、どこも配筋工や型枠工が不足していて建築計画が思うように立てられない時期に重なり、中堅建設会社がどこも前向きな見積もり回答をしてくれていない時期だったので、想定していた340百万円以下の普通の見積もりを出してくれる会社が居らず、デザイナーズマンションで建ててくれる会社が見つからなかったのも不幸でした。

Ａ社長のわがままが通りました。

弊社は建売仕様の設計では競争力が劣ると判断して期待賃料を下げました。
プロパー金融機関はリスクを乗せて金利を上げてきました。

それがペナルティです。

私も金利については何も言えませんでした。

ぼったくりの話をもう少しさせて頂きます。
これは別の大手ハウスメーカーさんでした。

私の友人が相談に来ました。
「父が自社敷地にマンションを建てようとしているんですが、某中堅ハウスメーカーが『明日までに契約してくれたら10百万円値引きしますから契約してくれ』と言ってきてるのですが、どうしたら良いでしょう」と。

内訳書とプランを見て、すぐに分りました。
「今すぐこの会社を出入り禁止にしなさい」と言いました。
そしてどこが非常識なプランであり、価格なのかを簡単に説明するメモを渡しました。

ハウスメーカーは「建てて儲ける」のが仕事です。そもそも営業しないと売れないものを売りつけられるのだから、「誰が儲けるのか」を良く考えないといけないのです。特に「家賃保証します」が曲者です。この話はまた別の機会にお話させて頂きましょう。

不動産鑑定士こそが地主さんの味方なんです。
迷ったらまず信頼できる不動産鑑定士に相談してみて下さい。

もし思ったように相談に乗ってもらえなかったら、弊社に相談して下さいね。

ただし場合によっては意図してらっしゃらない回答をすることもあります。
非常識はどこの世界に行っても、やはり非常識なんですから、その点は御了承下さい。

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今日の写真はタイ料理の中でも私が最高峰だと思っている「パッポンカリー」です。しかも渡り蟹のパッポンカリーは最高中の最高です。

これが現地バンコクでは千円程度で頂けます。

実はバンコクでは日本のラーメン店も出店しており、ラーメン一杯で千円位で売られてます。ラーメン一杯の価格でこの品質がいただけるんです。

もちろん日本でも渡り蟹のパッポンなら2千円前後ですよね。

東京の某店では6千円なんて法外な価格がついてましたがね(笑)

適正価格が幾らかを知っていれば、世界中で美味しいものが適正価格で頂けるんです。すなわち「知っていること」が大切なんです。

知らない人間はどこに行っても、何をしてもぼったくられてしまうんです。
知らない人間は「知っている人」を頼りにすることが大切です。

ただね、これは人間として普遍の事柄なんですが、「自分だけ得しよう」と思わないことが大切です。相手を得させるように考えてあげることが重要だと思いますよ。でないと人は離れていってしまうものです。

弊社は不動産鑑定をコア技術とした「課題解決」を図ることを基本理念とした企業活動を行っています。中でも一番の課題解決の方策としてお役立ちさせていただいているのが「収益不動産事業による企業再生」です。

ここではその実例をご紹介させて頂きます。

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殆どの中小企業の社長さんは会社の借金を連帯保証されています。

本業が儲かっているときには何の問題もありません。

しかし本業で債務超過に陥ってしまった場合にはどうなるでしょう。

社長さんは連帯保証している会社の超過債務を自己の個人財産によって代位弁済することになるでしょう。

金融機関は社長の抵当権設定していない個人財産まで担保価値として把握して融資に応じている場合があります。何故ならばそれが社長の要望だからです。沢山貸して欲しいと言われるので、金融機関は担保価値を社長の個人財産まで把握して融資するのです。

それが本業不振で弁済不能に陥ったとき、

これは不幸です。

貸した方も悪いかもしれませんが、いずれにせよ不幸な結果となるでしょう。

当然に本業での債務不履行の可能性が生じた場合には、連帯保証人による代位弁済が求められますので、個人として連帯保証している社長さんは「全財産を持って弁済を履行」することになります。

繰り返します。

金融機関は大抵は社長さんの個人財産の全てを把握されています。

抵当権設定の有無にかかわらずです。

そこまでの追加融資を社長さんが望まれたので、追加融資実行を担保するために金融機関はやむなく社長さんの個人財産を把握しているのです。でなければとっくに「融資引き上げ」になったことでしょう。メガバンクさんはそうしますから早いのです。

でも中小金融機関さんは最後まで付き合ってくれます。だから債務超過が確定したときには、社長の個人財産が弁済に回ることになるのです。それは社長さんの要望でもあったのです。

金融機関さんの担保評価は素晴らしいです。短期売却を前提にして、譲渡課税等を勘案しても幾ばくかのキャッシュが残るくらいの担保額で査定していますので、実際に破綻しても多少のキャッシュが社長さんの手許に残るのです。

すなわち先祖代々に引き継がれた社長の個人宅の家屋、敷地を全て売却して、幾ばくかのキャッシュが残されて「終える」ことができる、ということです。

おそらくこれは不幸です。社長さんは立ち直れないほどのショックです。

もちろん金融機関としても不幸です。

抵当権行使ではないにしろ、任意売却させた融資担当は寝起きが悪くなります。

関係した方々は皆、間違いなく不幸になるでしょう。大和田常務のような強心臓でもなければ、常人には耐えられないトラウマになるでしょう。銀行員だって人の子ですから、社長の個人財産で弁済させてしまったら、心痛はひとかたならないと思います。

もしその解決策があったら、

きっと社長さんは生きる力を得てくれるでしょうね。

金融機関も嬉しいでしょうね。

それが本来の企業再生なんです。

誰もが喜ぶ企業再生、

そんな方法を弊社が実現しています。

次回はその具体的な事例をご紹介させて頂きます。

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最近見かけた某ハウスメーカーさんの建設現場なんですが、

不思議な光景がありました。

ここは北側前面道路が幅員25mの特定道路です。

都市計画上の用途指定は近隣商業地域で、基準容積率300%の基準建蔽率80%、高さ制限は特に指定の無い地域です。

そこになんと建蔽率６階建のマンションが建設されています。

駅から徒歩1分で北側特定道路に面した高さ制限の無い好立地の土地に、ベタのマンションを建てているのです。

やはり土地の有効活用を検討される際には不動産鑑定士に相談された方がいいと思います。地主さんの一番の味方は不動産鑑定士なんですよ。