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　相続・贈与の際、不動産の課税標準額は財産評価基本通達（昭和39年4月25日）に基づく「相続財産評価の一般的基準」によって算定された額が課税実務上は採用されており、いわゆる路線価等による査定額（以下路線価査定額と省略します）が適用されます。相続税法22条では「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」と定められており、この場合の「取得の時における時価」とは、相続や贈与により相続人（または受贈者）が取得した時点における「不特定多数の当事者間で通常成立すると認められる価額を言う」というのが判例（東京地裁平成7年7月20日判決他）として確立されています。
　通常、この価額は課税実務上、上記路線価査定額で算定するものとされていますが、「評価通達によらないことが相当と認められるような特別の事情のある場合には、他の合理的な時価の評価方式によることが許されると解するのが相当である（東京地裁平成4年3月11日判決他）」とされ、その具体的な評価方式は「不動産鑑定士による鑑定評価書に基づく価額とする（東京高裁平成13年12月6日判決他）」とされています。

　すなわち時価評価額で路線価査定額に対抗できるのが不動産鑑定士による鑑定評価額なのです。相続・贈与の際にどれほどの相続税額（贈与税額）が賦課されるかは、上記路線価査定額または不動産鑑定評価額で定まるのです。

　相続・贈与の際には是非、まずは信頼できる不動産鑑定士にご相談頂いて、正当な課税額となるよう十分な検討・確認の上、準備をし、申告されることをお勧めします。弊社ではこうした税務評価の実態を熟知しており、会計事務所の方々に対して適正な課税標準額を鑑定評価書としての提示をさせて頂きますので、安心してお任せ頂けると考えております。

 

　不動産に係る訴訟において、不動産の価格および借地権・借家権並びに賃料の額が争われる場合には、鑑定評価書の説得力によって勝敗が決まることになります。例えば建物賃料改定額が争われた甲府地裁平成16年4月27日判決では、原告と被告各々の不動産鑑定評価書を裁判所が内容を吟味し、いずれの不動産鑑定評価書が説得力を有するかによって判決内容を決定しています。当該判決ではスライド指数の項目選択にまで裁判所が判断を行うなど、極めて細かな点まで裁判所は鑑定評価書の内容を吟味する場合があります。また東京高裁平成16年1月15日判決では、原告、被告、裁判所指定の三鑑定士の鑑定評価書が俎上に乗るなど、鑑定士の選択を誤ると訴訟の勝敗に大きく関わることになります。
　このため訴訟に勝つために、こうしたことを十分に理解した上で訴訟に耐える説得力のある不動産鑑定評価書を作成しうる信頼できる不動産鑑定士を選定する必要があります。

　弊社では訴訟案件の判例についても継続的な研究を行ってきておりますので、「勝つための鑑定評価書」を作成することで法律事務所の方々には安心してお任せ頂けるよう鋭意努力しております。

 

　会社法第33条によれば「発起人は、定款に第二十八条各号（注：現物出資）に掲げる事項についての記載又は記録があるときは、第三十条第一項（注：定款認証）の公証人の認証の後遅滞なく、当該事項を調査させるため、裁判所に対し、検査役の選任の申立てをしなければならない。」とされ、現物出資の際には裁判所の選任した検査役による検査を求めていますが、同法33条第10項で「現物出資財産等について定款に記載され、又は記録された価額が相当であることについて弁護士、弁護士法人、公認会計士、監査法人、税理士又は税理士法人の証明（現物出資財産等が不動産である場合にあっては、当該証明及び不動産鑑定士の鑑定評価。以下この号において同じ。）を受けた場合」は検査役の検査を不要とすると定めています。
　すなわち不動産の現物出資においては不動産鑑定士による鑑定評価額を現物出資額と定めることができます。しかし、こうした仕組みを使って不正が生じる可能性があることから、公正な不動産鑑定評価を行う必要があり、鑑定評価書には株主等利害関係者への説明責任を果たせる精度と信頼性が必要です。

　現物出資は会社設立ばかりでなく、増資の際にも適用可能ですので、そうした際には是非、信頼できる不動産鑑定士にご相談頂いて、適正な時価評価額となるよう十分な検討・確認の上、定款認証を受けることをお勧めします。
　弊社ではこのような案件にかかわる会計事務所の方や法律事務所の方に、利害関係者に対して説得力の高い鑑定評価書を作成することでお役立ちできるよう鋭意努力しております。

 

　中小企業金融円滑化法の平成25年3月期限切れを目前に控えて、「実現性の高い抜本的な経営改善計画書」（＝実抜計画）の策定、最低でも「合理的、かつ実現可能性の高い経営改善計画」（＝合実計画）の策定が喫緊の課題になっています。その中で事業リストラの計画と並行して、財務リストラについても適切なものになっているかどうかの評価を行う必要があると考えられます。特に債権者側からみた場合、担保価値としての抵当権設定不動産の現在価値について的確に把握することが重要であると考えられます。場合によっては現況所与とするばかりでなく、用途変更を前提とした最有効使用による価格評価についても把握しておく必要があると考えます。

　個別事情を適切に把握した鑑定評価書として作成する場合には一定の費用と時間が必要となりますが、短期間に多くの案件を迅速に処理するために、「意見書」レベルでの査定を一括して行ってしまうことも有力な手段となると考えられます。弊社では依頼目的に応じて弾力的な対応を提案させていただきたいと考えておりますので、ご相談頂ければ幸いです。

　自主廃業による清算時は会社資産の株主への配当における資産額の査定は時価評価が原則です。例えばマンション等の１室を事務所利用していたようなケースでは居住用に原状回復しないと売却できない場合があり、その場合には原状回復工事の費用を売却見込み額から減価させた額が鑑定評価による時価評価額となります。会社資産に不動産を含む場合は不動産鑑定士による鑑定評価が有用です。
　また任意売却における売却予定額を債権者である金融機関等に合意を求める際、不動産鑑定士による鑑定評価を求められる場合があります。対象不動産の価額に応じてその鑑定評価に求められる緻密性は異なることから、弊社では依頼目的に応じて弾力的な対応を提案させていただきたいと考えておりますので、ご相談頂ければ幸いです。