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事業承継や事業清算の際の不動産の鑑定評価を行っていると、不思議な光景を目にします。

それは、少なくない数の税理士さんが「建物時価」についての査定根拠を正確にご理解頂いてないために、我々不動産鑑定士の考えをご理解頂けないという事態です。

今日はこのことについて判例に基づいてご説明させて頂きます。

（１）税務主体の考え方

　国税が課税する場合、原則としては以下の査定額です。

　　土地：相続税路線価額

　　建物：固定資産税評価額

相続税路線価は、毎年１月１日現在の価格を国税が調査して公表します。

　　http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は文字通り「道路路線についた価格」ですので、接面道路の状況や土地の形状や地勢等の個別的要因によって補正されて、各々の土地の価額が算定されます。

建物（家屋等）の固定資産税評価額は、市町村長の任命した固定資産税評価員が、当該建物が新たに登記された時（または調査が必要な時）に実地調査して、総務大臣によって定められた固定資産評価基準に則って査定して決定した額につき、毎年の暦年償却額を控除した額とすることが定められています。

例えば償却期間は木造家屋ならば３５年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造なら５３年と法定償却期間が決まっていますので、最初に査定額が決まったら、例え維持管理が悪くて水漏れしても、課税標準額が振れることはないのです。

家屋の調査は市町村長の任命した評価員が実地調査に行って決めますが、通常は国税の資産担当者も同行します。だから市町村と国税は連携して家屋の固定資産税課税標準額（家屋台帳登録額）を決めているのです。

ここで気を付けなければいけないのは、固定資産税評価員が家屋の課税標準額を査定するのは、もっぱら「固定資産税徴収を目的とするため」です。その点を間違えてはいけません。

（２）相続、贈与における考え方

　相続や贈与においては相続税法２２条に明記されている通り、『相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価』により把握すべしとされています。しかもこの時価は以前にも説明させて頂いたように

　　『時価とは、不特定多数の当事者で⾃由な取引が⾏われる場合に通常成⽴

　　　すると認められる価額、すなわち、客観的な交換価値をいうもの』

という明確な定義がなされ、この言葉はどの判事も決まり文句として使います。

だからこそ「公正な市場に代替して客観的な交換価値を把握する」不動産鑑定評価によって求められた価額が『時価』として認められることになるのです。

　このように時価把握されるのは、土地だけではなく建物にも、もちろん建物およびその敷地にも適用される考え方です。すなわち、簿価や固定資産税評価額が幾らであろうが、市場における交換価値の毀損を証明する明確な理由があれば、正当な価額は不動産鑑定評価額という事になるのです。

　ですから、相続や贈与が行われた際の課税標準額は「不動産鑑定評価額」とすることが裁判所にも認められたものなのです。

（原則）
　　土地：相続税路線価額

　　建物：固定資産税評価額

（実際）
　　土地：不動産鑑定評価額
　　建物：不動産鑑定評価額

　なお、相続・贈与後の建物についての固定資産税の課税標準額は、重要な部分の滅失等による事実上の利用価値の毀損が無い限り、不動産鑑定評価額のいかんにかかわらず、被相続人・寄贈者が支払っていた固定資産税の課税標準額を引き継ぎます。この点に注意が必要です。

　相続税や贈与税は国税であり、固定資産税は市町村税ですので、税務主体が異なれば齟齬が出るのは仕方がないのです。理由は後述します。

（３）譲渡における考え方
　事業譲渡（M&A)や事業清算における会社資産の把握は『時価評価』が基本です。この時価についても当然のことながら『交換価値』であり、不動産鑑定評価額による価額という事になります。

　建物についても同様です。

　ですから時価評価によって土地・建物等の不動産を譲受けた譲受人が、貸借対照表に記載する簿価は「譲受けた際に支払った額」なのであり、譲渡人が把握していた簿価は引き継ぎません。ですから譲渡所得等が生じた場合の所得税（法人ならば法人税）は譲渡金額に応じて課税されますので、所得税および法人税の課税主体である国税は譲渡金額について把握します。

　もし低廉譲渡、すなわち「時価に比べて著しく低い額で譲渡」が行われた場合、時価との差額を「益（所得）」として認定し、これに課税することになります。実はこの時の時価の原則は以下の通りです。

（原則）
　　土地：相続税路線価額

　　建物：固定資産税評価額

（実際）
　　土地：不動産鑑定評価額
　　建物：不動産鑑定評価額

すなわち原則の価額より低い価額で取引するのならば、低廉譲渡と認定されないように不動産鑑定評価によりその理由を証明する必要があるのです。もちろん、原則額より高い金額で取引する分には鑑定評価は必要ありません。

　ここで気を付けなければいけないのは、やはり実際の取引金額が幾らであろうと、固定資産税評価額は変わりません。理由は相続・贈与と同じです。

（４）固定資産税評価額がなぜ変わらないのか
　相続・贈与税や譲渡所得税等において、不動産の価額が時価評価の要請を受けることを説明しました。それはそれらが個別具体的な取引において生じるものであり、税務主体には各々の取引における個別具体的な事情を勘案すべきというのが裁判所の統一判断だからなんです。

　しかし固定資産税は違ってます。
　もちろん不動産取得税や登録免許税にも関わります。

　固定資産税は市町村ができるだけ徴税コストを最小化して、徴税効率を上げることが社会的な要請となっていると裁判所は考えているようです。

最高裁平成１８年７月７日判決（http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20060707160417.pdf）では

『土地に対する固定資産税は，土地の資産価値に着目し，その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって，個々の土地の収益性の有無にかかわらず，その所有者に対して課するものであるから，その課税標準とされている土地の価格である適正な時価とは，正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格，すなわち，客観的な交換価値をいうと解される』

と判示しています。この判決では土地だけを言及していますが、最高裁平成１３年（行ヒ）第２２４号では「土地又は家屋の価格」としておりますので、建物についても同じように「客観的な交換価値」で把握されるとされています。

ではこの客観的な交換価値とはなんでしょうか？

本来は「客観的な交換価値」とは、まさに不動産鑑定士が使命として与えられた「公正な市場で成立するであろう市場価値を指摘した価格」である不動産鑑定評価額を言うのであり、相続・贈与や譲渡では裁判所がこれを支持してきたのです。

しかし固定資産税評価額だけは裁判所のいう事が違うのです。

裁判所の言う「客観的な交換価値」とは
　「固定資産税路線価に基づく土地価格と固定資産税評価員が査定した家屋の価格」
なのだそうです。

多くの不動産鑑定士がこれまでにも裁判所に挑んできました。
しかし最終的には固定資産税評価における課税標準額だけは不動産鑑定評価額で更生させることが出来なかったというのが実態です。

興味ある方は財団法人資産評価システム研究センターが編纂した「固定資産税制度に関する調査研究」をご覧になってください。不動産鑑定士が「市場の守護神」として裁判所と戦ってきた様子が克明に記載されています。
最高裁平成18年（行ヒ）第２５３号（http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20070119143514.pdf）のように、不動産鑑定士には到底受け入れられない様な判断を判示しており、なかなか手強いというか、全く勝てないようです。

裁判所は地方税である固定資産税については、「鑑定士さんよ、細かいことをいちいち言うなよ。いちいち個別要因を考えさせては徴税コストがかかってしかたないんだから、固定資産税は細かいこと言うなよ」というスタンスなんです。確かに課税標準額の最大で1.7%に過ぎず、しかも居住用や事業用不動産では大幅な減免措置を講じており、「大した額ではないんだから細かいこと言うな」は合理的ではあると思います。

（５）結論

　以上、説明しましたように、相続・贈与税や譲渡所得税とは税率が異なる固定資産税については、不動産の事情や個別性は考えてはいけない、というのが判例です。ただし固定資産税評価員も人の子ですから間違う事があります。例えば滅失した家屋にずっと課税していたなんて話はたくさん聞きますし、課税対象の地積を間違っていたという話もあります。

　そうした「明らかな誤り」以外は、更生される余地はないと考えて良いと思われます。

　しかしだからと言って、相続・贈与税や譲渡所得税の課税標準額が不動産鑑定士の鑑定評価額が無力であると言う少なくない税理士さんの考えは誤っています。

　そして土地だけでなく建物についても時価評価は裁判所が認める不動産鑑定士の所掌事項なのです。

　この点をご理解頂ければ幸いです。

※写真はイタリア・アッシジの聖フランチェスコ大聖堂です。
　　この日のアッシジの街は前日から濃い霧に包まれていました。
　　このため聖フランチェスコ大聖堂も霧に包まれてボヤっとしてたんです。
　　でも昼から晴れて風が吹き、霧は全て吹き飛ばされてしまいました。
　　小職の解説で皆さんの固定資産税のもやもやが晴れて頂けたら幸いです。