ーーー本当の企業再生への道（１）－－－
「債務超過の社長さんへの朗報です」
カテゴリー：業務紹介 2014年8月16日
弊社は不動産鑑定をコア技術とした「課題解決」を図ることを基本理念とした企業活動を行っています。中でも一番の課題解決の方策としてお役立ちさせていただいているのが「収益不動産事業による企業再生」です。
ここではその実例をご紹介させて頂きます。
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殆どの中小企業の社長さんは会社の借金を連帯保証されています。
本業が儲かっているときには何の問題もありません。
しかし本業で債務超過に陥ってしまった場合にはどうなるでしょう。
社長さんは連帯保証している会社の超過債務を自己の個人財産によって代位弁済することになるでしょう。
金融機関は社長の抵当権設定していない個人財産まで担保価値として把握して融資に応じている場合があります。何故ならばそれが社長の要望だからです。沢山貸して欲しいと言われるので、金融機関は担保価値を社長の個人財産まで把握して融資するのです。
それが本業不振で弁済不能に陥ったとき、
これは不幸です。
貸した方も悪いかもしれませんが、いずれにせよ不幸な結果となるでしょう。
当然に本業での債務不履行の可能性が生じた場合には、連帯保証人による代位弁済が求められますので、個人として連帯保証している社長さんは「全財産を持って弁済を履行」することになります。
繰り返します。
金融機関は大抵は社長さんの個人財産の全てを把握されています。
抵当権設定の有無にかかわらずです。
そこまでの追加融資を社長さんが望まれたので、追加融資実行を担保するために金融機関はやむなく社長さんの個人財産を把握しているのです。でなければとっくに「融資引き上げ」になったことでしょう。メガバンクさんはそうしますから早いのです。
でも中小金融機関さんは最後まで付き合ってくれます。だから債務超過が確定したときには、社長の個人財産が弁済に回ることになるのです。それは社長さんの要望でもあったのです。
金融機関さんの担保評価は素晴らしいです。短期売却を前提にして、譲渡課税等を勘案しても幾ばくかのキャッシュが残るくらいの担保額で査定していますので、実際に破綻しても多少のキャッシュが社長さんの手許に残るのです。
すなわち先祖代々に引き継がれた社長の個人宅の家屋、敷地を全て売却して、幾ばくかのキャッシュが残されて「終える」ことができる、ということです。
おそらくこれは不幸です。社長さんは立ち直れないほどのショックです。
もちろん金融機関としても不幸です。
抵当権行使ではないにしろ、任意売却させた融資担当は寝起きが悪くなります。
関係した方々は皆、間違いなく不幸になるでしょう。大和田常務のような強心臓でもなければ、常人には耐えられないトラウマになるでしょう。銀行員だって人の子ですから、社長の個人財産で弁済させてしまったら、心痛はひとかたならないと思います。
もしその解決策があったら、
きっと社長さんは生きる力を得てくれるでしょうね。
金融機関も嬉しいでしょうね。
それが本来の企業再生なんです。
誰もが喜ぶ企業再生、
そんな方法を弊社が実現しています。
次回はその具体的な事例をご紹介させて頂きます。
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最近見かけた某ハウスメーカーさんの建設現場なんですが、
不思議な光景がありました。
ここは北側前面道路が幅員25mの特定道路です。
都市計画上の用途指定は近隣商業地域で、基準容積率300%の基準建蔽率80%、高さ制限は特に指定の無い地域です。
そこになんと建蔽率６階建のマンションが建設されています。
駅から徒歩1分で北側特定道路に面した高さ制限の無い好立地の土地に、ベタのマンションを建てているのです。
やはり土地の有効活用を検討される際には不動産鑑定士に相談された方がいいと思います。地主さんの一番の味方は不動産鑑定士なんですよ。