賃料・地代改定支援
店舗・医院等の賃料改定のための鑑定評価
近年の賃貸市場の低迷に伴って、競争力が相対的に弱くなってしまっている賃貸用不動産は契約賃料の低下が続いています。このため賃貸不動産のオーナー様は、契約更新時に賃借人から賃料値下げを求められ、受け入れなければ安価な代替不動産へ移転されてしまうため、結果的に適正な契約賃料に収束しております。しかし飲食店舗や医院等で入居時に多額な造作・設備の投資をしている店舗等の経営者の方は、賃料値下げが叶わないからと言って、容易に移転が出来ないという状況にあります。このため、市場賃料に比べて相対的に高い賃料のままで契約継続を余儀なくされている場合がございます。
逆に賃貸不動産のオーナー様で、長期間、賃料値上げを受け入れて貰えないままに経過してしまい、一気に大幅な値上げを求めたいと考えられていらっしゃる場合、その根拠となる実証的な数字を示す必要がありますが、大部分のオーナー様は市場賃料等について網羅的な情報収集を行うのは実際的には困難であり、なかなかそうした実証的な数字を求めることは難しいと思われます。
借地借家法第三十二条では「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」とされており、①公租公課等の負担の変動、②経済事情の変動、③市場賃料の変動、のいずれかの理由によって 契約賃料が不相応になった場合には借賃増減請求権によって、賃貸人または賃借人のいずれか一方から賃料増減額の請求ができるものとされています。請求された相手側がその請求を了承しない場合は、調停および裁判所の判決による解決が図られます。この場合、裁判所は条文通りに判断しますので、上記３要件について請求の根拠となった事由についての合理性で請求の認否を行います。すなわち請求事由の合理性が求められるわけですから、その請求を正当化するための最も確実な方法は、信頼できる不動産鑑定士に鑑定評価書を作成させ、それを根拠として請求する方法です。
弊社では多くの判例等の研究を行ってきており、上記３要件を勘案した鑑定評価書の作成に努めておりますので、勝つための鑑定評価書をお求めの方は是非、ご相談頂ければ幸いです。
地代改定のための鑑定評価
東京周辺の住宅地域において、昭和初期から続く契約など、長期にわたる借地契約の住宅地が多く存在しています。そうした借地契約で、地代の値上げが適切に行われてこなかったために、周辺の市場地代に比較して低廉なままに推移してきてしまっている借地がみられます。そうした借地で相続が発生した場合に、底地（借地権の付着した宅地）を第三者に譲渡して相続税等を賄おうとした場合、底地価格が極めて低く査定され、買い叩かれてしまうことになります。すなわち地代が適切に徴収できていないままに経過してきたため、借地人の「借り得」発生による借地権価値の増大が生じてしまい、その反射的効果として底地価格が低下しているのです。
このため、相続の可能性が考えられる地主およびその相続人の方々には、できるだけ早い時期に地代の値上げについて交渉を開始する必要があります。さもないと著しく低い市場価格しかない底地に対して、路線価に基づく相続税価額査定が行われてしまい、市場価格に比して不当に高額な相続税が科せられる可能性が生じます。
借地借家法第十一条では「地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」とされており、①公租公課等の負担の変動、②経済事情の変動、③市場地代の変動、のいずれかの理由によって 契約地代が不相応になった場合には地代等増減請求権によって、地主または借地人のいずれか一方から地代増減額の請求ができるものとされています。請求された相手側がその請求を了承しない場合は、調停および裁判所の判決による解決が図られます。この場合、裁判所は条文通りに判断しますので、上記３要件について請求の根拠となった事由についての合理性で請求の認否を行います。すなわち請求事由の合理性が求められるわけですから、その請求を正当化するための最も確実な方法は、信頼できる不動産鑑定士に鑑定評価書を作成させ、それを根拠として請求する方法です。
弊社では多くの判例等の研究を行ってきており、上記３要件を勘案した鑑定評価書の作成に努めておりますので、勝つための鑑定評価書をお求めの方は是非、ご相談頂ければ幸いです。