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では平瀬川がどうして氾濫したか。

当時は多摩川が氾濫寸前まで水位が上昇していた。

多摩川の土手の標高と平瀬川の土手の標高のどちらが高いか、そこが問題となる。そこで多摩川を始点として対象地まで断面図を引いてみた。するとやはり予想通りの状況になっていることが判る。

始点は多摩川の河川敷の位置を取った。多摩川の一番深い部分（通常、水が流れている地点）は標高7.0m程度である。河川敷はそれより3mほど高い位置になるので、通常の雨では河川敷が冠水することはない。

しかし今回の豪雨で多摩川の堤防の際まで水位が上がっていた。堤防の高さは図に示すように16.4mである。ここまで水位が上ったら「多摩川が氾濫」ということになったであろう。堤防の手前で一段土盛りがあり、この高さが13m程度になっている。この土盛りで通常は水が止められる。堤防は最後の砦である。

今回の豪雨の際には堤防まで水が来ていた。つまり土盛りまで冠水していたので、その時の水位は13mを超えていた。これに対して、多摩川に流入する平瀬川の堤防は13m高に過ぎない。多摩川の堤防まで水が来たら、堤防高の低い支流である平瀬川が先に溢れるのは当然である。

平瀬川の堤防高は標高13mに過ぎない。つまり多摩川の水が堤防に達するまで水位が上がれば、平瀬川の堤防高を超えることになる。多摩川の堤防高は16m以上あるので多摩川の水は溢れないが、多摩川に流入する支流が先に溢れるのである。

こうした事象は考えていれば当たり前である。

治水に関する土木計画で、本流の堤防高を嵩上げしたら、支流の堤防も同じだけ嵩上げしなければ意味がないのである。

今回の豪雨において、地方では堤防決壊が生じたが、首都圏では幸いな事に堤防決壊までは生じなかった。しかし溝ノ口周辺および対岸の二子玉川地区での冠水は、このような支流があふれることで生じた可能性が高いと推察される。

不動産鑑定評価ではおそらくこの地域の価格を減価することはないだろうと思われる。不動産鑑定評価は「市場参加者の視点」を一番に重視するので、おそらく1-2年も経てば忘れられてしまうような冠水事象は価格形成要因にはならない。

しかし専門職業家は「リスクを指摘すること」を求められる職業である。このため、常に河川の氾濫リスクについては、ハザードマップだけではなく、このような標高によるピンポイントのリスク指摘まで行うことが求められていると考える。

よく不動産屋さんに「この辺りの相場は幾らくらいですかね」というような質問をする方がいらっしゃいます。確かに取引相場と言うのは土地を買ったり売ったりする人にとって重要な情報ですからね。

聞かれた不動産屋さんは、おそらくこんな風に判断することでしょう。

「この人は20坪位の戸建てを買うつもりだから、20坪くらいの取引事例で中心価格帯となっている相場は幾らぐらいかな」と。

もし聞いたお客様が二世帯住宅を建てたいと考えている比較的裕福な方だとすれば、

「この人は60坪以上の大きめの土地を買うつもりだから、60坪前後の取引事例で中心価格帯となっている相場は幾らくらいかな」と考えるでしょう。

ではお客さんがマンションデベロッパーさんだったらどうでしょう。

法人で研修施設を建てたいと思っている方ならどうでしょう。

不動産の価格は他の財と同様に「市場の需要と供給の関係」で決まります。

需要市場はお客様により形成されますので、買いたいお客様が「どれほどお金を出せるか」によって市場相場は決まるのです。

しかもその市場は

　「20坪の戸建て用地を求めるお客様」

　「60坪の戸建て用地を求めるお客様」

　「200坪のマンション用地、研修施設用地を求めるお客様」

各々のお客様で市場を形成する市場参加者が異なるのです。

市場参加者が違えば、中心価格帯が変わります。

おそらく同じ地域の土地でさえも、

20坪の戸建て用地なら、2,000万円から3,000万円くらいで坪単価100万円くらい

60坪の戸建て用地なら、4,000万円から5,000万円くらいで坪単価70万円くらい
200坪のマンション用地なら1億円前後で坪単価50万円くらいになります。

どうしてこのようなことが起きるのでしょうか。

それは「総額と単価の関係」と言うものがあるからです。

20坪の土地は総額が低いので、「買い易いから単価が高くなる」

60坪の土地は総額が張るので、「買い難いから単価が下がる」のです。

200坪の土地はそのままではエンドユーザーに売れないから、戸建分譲するなりマンション建設するなりしないと売れないので、そのための業者の先買いリスク（＝利潤）を得られるだけの価格でなければ買わないので「単価が下がる」のです。

実際の実例で説明してみましょう。

この図は横浜市の某住宅地域での最近の取引事例を調査したものです。

鑑定評価対象の土地が60坪程度だったので、「60坪の土地の価格」を求めるため多くの事例を収集して整理しました。と言いますのも、この調査を依頼したお客様が不動産屋さんに「20坪の土地の単価」を吹き込まれていたからです。

「どうしてウチの土地は坪50万円（16万円/㎡）なのよ。不動産屋さんは坪70万円（22万円/㎡）て言ってるよ。」と。

だから実際の取引事例でどうなっているのかを示してあげる必要があったのです。

そして理由を説明する必要があったのです。

実はこの関係は直線関係ではないのです。

エンジニアにはなじみのある両対数グラフにプロットすると乗るんですよ。

自然界における「大きさと価値」の関係は、

殆どが両対数グラフで直線になる指数関係なんです。

この傾きは地域によっても用途によっても変わります。

そのうち経済法則も交えてこの関係を証明したいと考えてます。

人間社会も自然界の中で営まれているので、

自然界の掟のような規模と価値の指数関係の中で定まっているんですね。

　※写真は札幌の雪印パーラーのメニューの一つ

　　「I am a No.1 　（4,200円）」です。
　　一番上のトッピングのソフトクリームコーンは普通サイズですから、
　　大きさが分かって頂けるでしょう。

　　一般のパフェの10人前くらいで価格は5倍。

　　確かに大きくなると単価？は安くなるようで、、、、

写真はババ・オ・ラム発祥のお店、ストレー（パリ　モントルグイユ通り51番地）のババ達です。日本では美食家サバラン氏の名前を冠した「サバラン」という名前の方が有名になっていますが、欧州では"Baba Au Rhum"です。

これはラムシロップに浸したケーキなので、酒飲みにも受けが良い人気のお菓子。

でもでも気を付けないと酔っぱらうし、何しろカロリー甚大なので太ります。

知って覚悟して選べばよいのですが、

見た目や条件だけで選ぶと痛い目に合う、

「マンション選び」も一緒ですよ。

どの住宅誌、不動産屋さんも口を揃えて言うのが「マンションを選ぶなら駅前物件ですよ。駅から徒歩10分圏内でないとダメですよ」です。

これは基本的には間違いないです。

特に賃貸マンションでは駅から10分を超えると、途端に人気が落ちます。

では駅から近ければ良いのでしょうか。

特に収益物件や自己居住物件として「分譲マンションを買おうと思っている方」に注意をして頂いた方が良い点がございます。

（１）日当たりが悪いと途端に居住用マンションは人気が落ちる

　幾ら駅から近いと言っても「日が全然当たらない部屋」というのは嫌ですよね。誰だって嫌なものなのです。そして絶対に気を付けないといけないのは「今は日が当たるけど、将来的にもずっと当たってくれるのか」という点です。

　どうやってそれを判断したらいいのでしょう。

　隣が今は戸建てなんで今は日が当たるけど、数年後に戸建ての土地が売られて高層マンションが建つことだってありますよね。

　どうしたら良いと思いますか？

（２）駅からの距離は実は道路距離ではない。

　不動産屋さんの広告で「駅から8分」とか書いてますよね。それって「距離を分速８０ｍで割った時間」を表示することになってます。では距離は何でしょう。

　驚くなかれ、少なくない数の広告に掲載された距離は「直線距離」なんですよ。

　普通の人はヘリコプターには乗らないので、道路を歩きます。だから駅からの距離を正確に把握するためには「道路距離」で比較しなければいけません。だって歩くのは家の屋根の上をではなく、道路ですからね。

　どうやってそれを見破ったらいいと思いますか？

【解答】

（１）どうやって陽当り良い物件を選んだらよいか。

　まずね、マンション敷地の道路付きを見ましょう。

　マンションの南側に幅員１５ｍ以上の道路があるなら、陽当りはずっと良いはずでしょうね。ただし道路挟んだ反対側に巨大な高層マンションが建ってしまったら、低層階では日が当たらなくなる可能性はあります。

　そのような高層マンションが建てられてしまうのが「商業地域」と呼ばれる地域なんです。日本全国どこでも「日照権」なるものが主張できると誤解されている方が居ますが、実は商業地域では日照権など主張できないのです。日影規制(建築基準法第56条の2）は適用除外なのです。だから商業地域では、北側の住人の事なんか一顧だにしなくてよいのです。

　普通、駅前の大通り沿いの地域は商業地域指定されてます。だから駅前の便利な場所でマンション買ったら、普通に陽当りは期待できないのです。特に大通りから一本中に入った幅員８ｍ程度の道路沿いで北側道路のマンションは危ないです。例え今は南側が中低層建物が建っていたとしても、いつ何時、南側に高層マンションが建つやも知れません。そうしたら日照は皆無です。

　賃貸ワンルームならそれでも「駅前の便利な部屋が良い」という需要がありますから良いですが、ファミリータイプの部屋で日照ゼロではよほど賃料を下げないと入らないです。どのくらい下がるかと言えば、先に御紹介した川崎の事例では㎡単価で1,000円の差、30㎡の!LDKなら1部屋当たり年間36万円の差が出てしまいます。

　商業地以外ならどうかと言えば、たとえば準工業地域や第一種住居地域という比較的容積率の緩和された用途地域があります。大抵が東京では第３種高度地区に指定されていて、北側隣地境界で１０ｍ高さ以上の部分には日を当てないといけないというものですが、３階以下の住戸はやはり日が当たりません。

　ですから３階以下の低層階は今は日が当たっていても、将来的に隣地に中高層のマンションが建ったら日が当たらなくなっても文句が言えない、賃料が下がってしまう、ということを十分に理解して購入されることが必要です。

　実際、築２０年の駅前マンションで、全く日が当たらない低層階の部屋というのを幾つも見てきています。そうしたマンションが建った当時の南側は低層戸建住宅だったんですよ。日が全く当たらない、暗くじめじめして苔むしたベランダは哀しいです。

（２）実際の距離はどうやって測るのか。

先日、「駅から１２分」とい広告記載を見て、絶対におかしいと思って調べたら、やはり直線距離でした。道路距離では途中に公団住宅などもあって迂回が必要で、徒歩２０分もある場所でした。

ではどうすれば本当の駅距離を把握すればよいでしょうか。

それは物件の住所を正確に不動産屋さんから聞き出して、マピオンとかグーグルマップとかで徒歩距離を出せばよいのです。この時、絶対に気を付けないといけないのが、不動産屋さんの「駅からの距離」の駅は「駅の出口」なんです。

特に地下鉄は注意してくださいね。地下鉄は地表面の出入り口から電車乗るまでに５分以上歩くことって結構ありますでしょう。我々が知りたいのは「ドアtoドア」の距離ですよね。その点も十分に考えて、地図上の駅の位置（たぶん改札口が良いです）を分かったうえで計測してくださいね。

たぶん不動産屋さんの広告の距離と全然違う結果が出てくると思います。

ちなみに不動産鑑定評価では、現に陽当りの無いマンションは賃料収益が下がっているので、収益価格で評価して減価します。また駅距離は必ずマピオンで自分で測り直して計算します。不動産屋さんの広告距離は全く見ませんよ。

（注）

ストレーのババ達はここに見せているように三種類です。

真ん中がオーソドックスなババ・オ・ラムで、コルク状のブリオッシュをラムシロップに浸したものです。

左はそのババ・オ・ラムに切れ目を入れて、生クリームをたっぷりつけて、果物をトッピング。
右はレーズンをクリームにいれたアリババです。

私がストレーを訪れた日は多くのパティスリーでババが見つかり、一日に５個も食べる羽目になった日でした。

http://blog.livedoor.jp/kumasanr/archives/3953131.html

川崎駅から徒歩圏内の地域に、少しまとまった土地をお持ちのお客様から資産活用のご相談を受けた時のお話です。

通常、まとまった土地では以下の二つの方法があります。

　（１）マンション等の共同住宅用の敷地として一体利用する。

　（２）標準的な面積の画地に区画割りして分割分譲する。

このいずれかが適切かは、その土地の用途地域指定や指定容積率や高度地区等の都市計画がどうなっているかを調査し、さらに地域のマンション需要や戸建て需要がどのようなものなのかを把握して判断する必要があります。

調査した結果、この土地には高さ２０ｍまでの中高層共同住宅の建築が可能であり、１LDKや2DK程度の単身又は小家族向けの賃貸マンションの需要が大きいことがわかりました。一方で、15坪前後の狭小地に3階建の戸建住宅の需要も高く、一体利用でも分割利用でもどちらでも需要は望めると判断されました。

一体利用する場合を想定して、概略設計を行った時に気づきました。

お客様の土地は長方形で南北の二方路地（南側と北側に道路のある土地）です。

既に北側に賃貸マンションを建築し、南側はご自宅と駐車場として使っておられました。この南側の土地をどうするのが良いのかというご相談でしたので、この南側の土地に中高層のマンションを建てたらどうかという判断となります。

問題は南側に中高層マンションを建ててしまうと、北側の既設マンションの陽当りが落ちてしまうという事にありました。

陽当りの良しあしでどの程度、賃料が変わるでしょう。

そこでこの地域の類似した不動産について賃料（実際に契約となった成約賃料）を調査してみることにしました。その結果を図に示します。
 

既設マンションが昭和60年代の建築だったので、その築年前後の賃貸マンションの賃料に対する陽当りの影響を分析し、併せて新築および築浅マンションに対する陽当りの影響も分析してみました。

まず、驚くべきは新築・築浅マンションにおける陽当りの影響です。

陽当りの良い物件では4,000円／㎡程度なのに対し、

日当たりの悪いものは3,000円／㎡以下です。

およそ35㎡前後の賃貸面積の物件を選択していますので、

陽当りの良し悪しで、月額家賃に約35,000円（年額42万円）の差が出てしまいます。

賃料収入で3割もの差が出てしまうほど、陽当りに対する典型的需要者の選好性が強いという事がわかります。ですから、この地域で新築マンションを建てる際には、必ず南側の隣接不動産の状況を的確に判断することが重要だという事がわかります。

お客様の不動産は南側には低層戸建住居が立ち並んでいる地域ですので、少なくとも新規賃料で低位に位置することはないと判断できます。

それでは築年が25年以上にもなった賃貸マンションでは影響はどうでしょう。

陽当りの良い物件が2,700円／㎡程度なのに対し、陽当りの悪い物件は2,200円／㎡と低迷しています。新築ほど賃料差は大きくはありませんが、それでも賃料単価で500円／㎡の差があり、月額17,000円（年額21万円）の差が出ると考えられます。

現状では南側はお客様の二階建住居と駐車場しかなくて、既設マンションは陽当りが良好になっています。しかしこの南側の土地に中高層マンションを建ててしまうと、北側に位置する既設マンションの賃料は下がってしまうことになります。

不動産鑑定士は対象不動産の最有効使用を判断して価格を決めるのが仕事ですが、このようにお客様が複数の不動産を保有され、対象不動産以外の他の不動産に対象不動産の最有効使用の建物が悪影響を及ぼす場合、それも考慮した判断を行うことが不可欠なのです。

居住用不動産の場合には「居住性、快適性、利便性、安心性」等によって効用が異なるため、効用に対して貨幣価値がつく不動産の価格および賃料は、効用の度合いに応じて変わります。
不動産鑑定士は市場における典型的需要者が、その効用の度合いの強弱に対してどのような行動を取るかを的確に把握して、価格または賃料に適切に反映することが求められています。しかもその「典型的需要者の行動」は地域性があり、都市と地方では異なり、また同一都市内でも細分化された地域間で異なる行動となる場合があります。

今回は具体的な事例を示して、不動産鑑定士が鑑定評価において検討する範囲や内容を説明しました。このように不動産鑑定士は最有効使用を単純に判定・評価しているわけではないことをご理解頂ければ幸いです。