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冠水リスクの評価について

カテゴリー:市場分析  2019年10月14日 

不動産鑑定では、ハザードマップに基づく危険度合いだけではなく、実際の河川氾濫履歴や集中豪雨時の冠水履歴等を調査して、少なくとも「冠水のリスクがある」ことを指摘する。
価格に反映させるかどうかは、確かに500年に一度の大豪雨という前提条件では、鎌倉や逗子などの太平洋側都市の津波被害を価格に反映させない(※)のと同じ理由で「市場参加者が発生リスクを価格に織り込んでいるかどうか」で判断することになる。
 
※2011年の東日本大震災後に鎌倉や逗子、金沢八景まで海岸沿いの宅地が価格低下したが、すぐに元の水準に戻ったことが記憶に新しい。
 
今回の溝ノ口の冠水事例では、多摩川に流入する平瀬川が「多摩川水位上昇によって平瀬川の水が多摩川に流入できなくなった」ことが原因であると推察されている。

どういうことかと言えば、

国土地理院では全国の地図を管理し、公開している。
WEB上で断面図まで取得することができる。
今回の冠水が生じた地点の断面図をみてみたところ、やはりそういうことであった。



図の北側に平瀬川があり、「+」マークの地点が冠水したマンションである。マンションの南側にはテレビクルーたちが待機していた土手がある。断面図は平瀬川の中央から土手までを調べた結果を示している。

始点の平瀬川中央は「川底」の標高が11.0mである。
平瀬川の堤防は13mまで積まれていた。
堤防を越えた地域にマンションがあるが、その地域の標高は最下部のマンション敷地分で10.8mであった。すなわり平瀬川の川底より低い標高にある。
もし、平瀬川の水が堤防を越えて氾濫すれば、当然にこの最も標高の低い地域に氾濫水が流入し、冠水状態になる。


では平瀬川がどうして氾濫したか。


当時は多摩川が氾濫寸前まで水位が上昇していた。

多摩川の土手の標高と平瀬川の土手の標高のどちらが高いか、そこが問題となる。そこで多摩川を始点として対象地まで断面図を引いてみた。するとやはり予想通りの状況になっていることが判る。