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写真はババ・オ・ラム発祥のお店、ストレー（パリ　モントルグイユ通り51番地）のババ達です。日本では美食家サバラン氏の名前を冠した「サバラン」という名前の方が有名になっていますが、欧州では"Baba Au Rhum"です。

これはラムシロップに浸したケーキなので、酒飲みにも受けが良い人気のお菓子。

でもでも気を付けないと酔っぱらうし、何しろカロリー甚大なので太ります。

知って覚悟して選べばよいのですが、

見た目や条件だけで選ぶと痛い目に合う、

「マンション選び」も一緒ですよ。

どの住宅誌、不動産屋さんも口を揃えて言うのが「マンションを選ぶなら駅前物件ですよ。駅から徒歩10分圏内でないとダメですよ」です。

これは基本的には間違いないです。

特に賃貸マンションでは駅から10分を超えると、途端に人気が落ちます。

では駅から近ければ良いのでしょうか。

特に収益物件や自己居住物件として「分譲マンションを買おうと思っている方」に注意をして頂いた方が良い点がございます。

（１）日当たりが悪いと途端に居住用マンションは人気が落ちる

　幾ら駅から近いと言っても「日が全然当たらない部屋」というのは嫌ですよね。誰だって嫌なものなのです。そして絶対に気を付けないといけないのは「今は日が当たるけど、将来的にもずっと当たってくれるのか」という点です。

　どうやってそれを判断したらいいのでしょう。

　隣が今は戸建てなんで今は日が当たるけど、数年後に戸建ての土地が売られて高層マンションが建つことだってありますよね。

　どうしたら良いと思いますか？

（２）駅からの距離は実は道路距離ではない。

　不動産屋さんの広告で「駅から8分」とか書いてますよね。それって「距離を分速８０ｍで割った時間」を表示することになってます。では距離は何でしょう。

　驚くなかれ、少なくない数の広告に掲載された距離は「直線距離」なんですよ。

　普通の人はヘリコプターには乗らないので、道路を歩きます。だから駅からの距離を正確に把握するためには「道路距離」で比較しなければいけません。だって歩くのは家の屋根の上をではなく、道路ですからね。

　どうやってそれを見破ったらいいと思いますか？

【解答】

（１）どうやって陽当り良い物件を選んだらよいか。

　まずね、マンション敷地の道路付きを見ましょう。

　マンションの南側に幅員１５ｍ以上の道路があるなら、陽当りはずっと良いはずでしょうね。ただし道路挟んだ反対側に巨大な高層マンションが建ってしまったら、低層階では日が当たらなくなる可能性はあります。

　そのような高層マンションが建てられてしまうのが「商業地域」と呼ばれる地域なんです。日本全国どこでも「日照権」なるものが主張できると誤解されている方が居ますが、実は商業地域では日照権など主張できないのです。日影規制(建築基準法第56条の2）は適用除外なのです。だから商業地域では、北側の住人の事なんか一顧だにしなくてよいのです。

　普通、駅前の大通り沿いの地域は商業地域指定されてます。だから駅前の便利な場所でマンション買ったら、普通に陽当りは期待できないのです。特に大通りから一本中に入った幅員８ｍ程度の道路沿いで北側道路のマンションは危ないです。例え今は南側が中低層建物が建っていたとしても、いつ何時、南側に高層マンションが建つやも知れません。そうしたら日照は皆無です。

　賃貸ワンルームならそれでも「駅前の便利な部屋が良い」という需要がありますから良いですが、ファミリータイプの部屋で日照ゼロではよほど賃料を下げないと入らないです。どのくらい下がるかと言えば、先に御紹介した川崎の事例では㎡単価で1,000円の差、30㎡の!LDKなら1部屋当たり年間36万円の差が出てしまいます。

　商業地以外ならどうかと言えば、たとえば準工業地域や第一種住居地域という比較的容積率の緩和された用途地域があります。大抵が東京では第３種高度地区に指定されていて、北側隣地境界で１０ｍ高さ以上の部分には日を当てないといけないというものですが、３階以下の住戸はやはり日が当たりません。

　ですから３階以下の低層階は今は日が当たっていても、将来的に隣地に中高層のマンションが建ったら日が当たらなくなっても文句が言えない、賃料が下がってしまう、ということを十分に理解して購入されることが必要です。

　実際、築２０年の駅前マンションで、全く日が当たらない低層階の部屋というのを幾つも見てきています。そうしたマンションが建った当時の南側は低層戸建住宅だったんですよ。日が全く当たらない、暗くじめじめして苔むしたベランダは哀しいです。

（２）実際の距離はどうやって測るのか。

先日、「駅から１２分」とい広告記載を見て、絶対におかしいと思って調べたら、やはり直線距離でした。道路距離では途中に公団住宅などもあって迂回が必要で、徒歩２０分もある場所でした。

ではどうすれば本当の駅距離を把握すればよいでしょうか。

それは物件の住所を正確に不動産屋さんから聞き出して、マピオンとかグーグルマップとかで徒歩距離を出せばよいのです。この時、絶対に気を付けないといけないのが、不動産屋さんの「駅からの距離」の駅は「駅の出口」なんです。

特に地下鉄は注意してくださいね。地下鉄は地表面の出入り口から電車乗るまでに５分以上歩くことって結構ありますでしょう。我々が知りたいのは「ドアtoドア」の距離ですよね。その点も十分に考えて、地図上の駅の位置（たぶん改札口が良いです）を分かったうえで計測してくださいね。

たぶん不動産屋さんの広告の距離と全然違う結果が出てくると思います。

ちなみに不動産鑑定評価では、現に陽当りの無いマンションは賃料収益が下がっているので、収益価格で評価して減価します。また駅距離は必ずマピオンで自分で測り直して計算します。不動産屋さんの広告距離は全く見ませんよ。

（注）

ストレーのババ達はここに見せているように三種類です。

真ん中がオーソドックスなババ・オ・ラムで、コルク状のブリオッシュをラムシロップに浸したものです。

左はそのババ・オ・ラムに切れ目を入れて、生クリームをたっぷりつけて、果物をトッピング。
右はレーズンをクリームにいれたアリババです。

私がストレーを訪れた日は多くのパティスリーでババが見つかり、一日に５個も食べる羽目になった日でした。

http://blog.livedoor.jp/kumasanr/archives/3953131.html

　　※水槽の前に「ご自由にお持ちください」って書いてあるからと言って

　　　　高級金魚のランチュウを持って帰ったら捕まりますよ(笑)

　　　　誤解は困りますよね～
　　　　でも素人を誤解させる方々はもっと困ります。


居住用住宅地の借地についての地代というのは幾らぐらいが適正なのか、

不動産屋さんに聞くと、大抵はこう答えると思います。

「そうだね、普通はおよそ固定資産税等の２～３倍くらいだよ」とね。

　　※固定資産税等とは「固定資産税＋都市計画税」です。

そしてちょっと物知りの不動産屋さんなら得意げにこんな風にも言うでしょう。

「調停員の指導書にも２－３倍なら適正地代だって書いてあるんだよ」ともね。

　（注）：『民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料』

　　　　　最高裁判所事務総局　1991年

　　　(3)　商事調停における裁定制度（民事調停法31条）の活用

　　　「b　最終合意賃料の公租公課（2の(3)のウ参照）との倍率（地代について）で

　　　　最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素とし

　　　　て考慮しない」との記載を引用して、よく考えずに言っているようです。

これ、実はものすごく大きな誤解であり、

借地人の地位を不当に高めてしまっている悪しき慣習なんです。

「固定資産税の２－３倍」という事について国がどう考えているかというとね、

実は法人税法上の条文で

　　　　「固定資産税の三倍以下ならば低廉な地代水準なので

　　　　　収益目的の貸土地事業ではない」

と明確に定めているんです。

固定資産税等の三倍以下の地代は収益目的でないって国が言ってるんですよ(笑)

　　※お寺さんが地主って土地が多いですよね。

　　　　昔からお寺は地代収入で運営される貴族支配的な存在でした。

　　　　しかし、お寺が「貴族階級」にならないように国が制限を設けてるんです。

　　　　お寺は宗教法人であり公益法人認定も受けています。

　　　　公益法人は公益事業を行う主体として法人税や固定資産税について、

　　　　免除や減免を受けています。

公益法人は「収益を目的とした事業」を行ってはいけません。

もし公益法人である宗教法人が、収益目的の事業を行ったら、

普通法人と同じように法人税や固定資産税を賦課されることになります。

では貸土地業について「収益を目的としない公益事業」となる水準とはどういった水準だと思いますか？

『そりゃ固定資産税に毛が生えた位、せいぜい固定資産税の１．５倍とかじゃないの？』

そんな風に思われましたかね(笑)

最下段に該当条文を転記しておきましたから見てみてくださいな。

　　「公益事業とするのは固定資産税の３倍以下という低廉な地代の場合」

　　　　（法人税法施行規則第四条等　参照）

わかりますか？

固定資産税の３倍というのは公益事業として認可される低廉水準なんですよ！！

２－３倍なんて借地人が地主の享受すべき利益を搾取している水準！！

借地人が「固定資産税の２－３倍が適正水準だ！」などと言うのは

根拠のない言いがかりに近いものだと私は思います。

いわんや不動産の専門家である宅建業者が「固定資産税の２－３倍が適正」などと

一般客に言うのはいかがなものかと思います。

確かに市場地代は現にそうした水準があるかもしれませんが、

調停員の話まで出して「適正」などと言ったら駄目です。

　※横須賀先生によれば住宅地の平均は４．２５倍、商業地で３．８１倍だそうです。

　　http://yokosuka.jp/knt/tpc/b/tpc-b0105%20.htm

ここで少し解説補足しますが、そもそも住宅地の不動産の固定資産税は

200㎡以下は1/6に減免され、200㎡超部分も1/3に減免されてます。

都市計画税も同様の減免を受けています。

ですから、そもそも固定資産税水準が安いのです。

そんな安い水準の固定資産税等の３倍くらいで借りられてしまったら、

地主さんは土地所有者としての効用を享受できてないのです。

上述の調停資料は「商事調停」であり、商業地における指導要領だと思われます。

商業地は住宅地と違って固定資産税の減免はせいぜい３－４割。

固定資産税等の価額水準がそもそも違うのです。

だから２倍から３倍でもかなり地代水準になるのです。

現在主流になっている定期借地権の地代は、

更地価格の２％～３％が年額地代が相場となっています。

更地価格の７０％が固定資産税路線価で、その１／６に減免されているので、

実効の固定資産税等は更地価格の０．２０％程度です。

定期借地権の地代は固定資産税等の１０倍から１５倍。

これが現代における適正な地代なのです。

ちなみに所得税法や法人税法上の「借地権の発生しない適正な地代」は更地価格の６％です。

住宅地なら固定資産税等の３０倍が適正地代なのね(笑)

もし地主の方で「地代が上げられず困っている」という方が居られれば、

「適正な地代」を不動産鑑定評価書でキチンと表して、

裁判で堂々と戦う事をお勧めします。

悪しき慣習はいつまでも残してはいけません。

＜国税不服審判所　(平5.7.9、裁決事例集No.46　87頁)＞
法人税法では、宗教法人を含む公益法人等に対する法人税の課税について、法人税法第7条《内国公益法人等の非収益事業所得等の非課税》において、収益事業から生じた所得以外の所得については法人税を課さないこととするとともに、公益法人が行う不動産貸付業にあっては、法人税法第2条第13号及び法人税法施行令第5条第1項第5号への規定により、主として住宅の用に供せられる土地の貸付業で、その貸付けの対価の額が低廉であることその他一定の要件を満たすものについては、収益事業課税の対象となる不動産貸付業から除外することとされている。

＜法人税法施行令＞
(収益事業の範囲)
第５条　法第２条第13号（収益事業の意義）に規定する政令で定める事業は、次に掲げる事業（その性質上その事業に付随して行われる行為を含む。）とする。
5．不動産貸付業のうち次に掲げるもの以外のもの
ヘ　主として住宅の用に供される土地の貸付業（イからハまで及びホに掲げる不動産貸付業を除く。）で、その貸付けの対価の額が低廉であることその他の財務省令で定める要件を満たすもの

＜法人税法施行規則＞
（住宅用土地の貸付業で収益事業に該当しないものの要件）
第四条 　令第五条第一項第五号 ヘ（不動産貸付業）に規定する財務省令で定める要件は、同号 ヘに規定する貸付業の貸付けの対価の額のうち、当該事業年度の貸付期間に係る収入金額の合計額が、当該貸付けに係る土地に課される固定資産税額及び都市計画税額で当該貸付期間に係るものの合計額に三を乗じて計算した金額以下であることとする。

川崎駅から徒歩圏内の地域に、少しまとまった土地をお持ちのお客様から資産活用のご相談を受けた時のお話です。

通常、まとまった土地では以下の二つの方法があります。

　（１）マンション等の共同住宅用の敷地として一体利用する。

　（２）標準的な面積の画地に区画割りして分割分譲する。

このいずれかが適切かは、その土地の用途地域指定や指定容積率や高度地区等の都市計画がどうなっているかを調査し、さらに地域のマンション需要や戸建て需要がどのようなものなのかを把握して判断する必要があります。

調査した結果、この土地には高さ２０ｍまでの中高層共同住宅の建築が可能であり、１LDKや2DK程度の単身又は小家族向けの賃貸マンションの需要が大きいことがわかりました。一方で、15坪前後の狭小地に3階建の戸建住宅の需要も高く、一体利用でも分割利用でもどちらでも需要は望めると判断されました。

一体利用する場合を想定して、概略設計を行った時に気づきました。

お客様の土地は長方形で南北の二方路地（南側と北側に道路のある土地）です。

既に北側に賃貸マンションを建築し、南側はご自宅と駐車場として使っておられました。この南側の土地をどうするのが良いのかというご相談でしたので、この南側の土地に中高層のマンションを建てたらどうかという判断となります。

問題は南側に中高層マンションを建ててしまうと、北側の既設マンションの陽当りが落ちてしまうという事にありました。

陽当りの良しあしでどの程度、賃料が変わるでしょう。

そこでこの地域の類似した不動産について賃料（実際に契約となった成約賃料）を調査してみることにしました。その結果を図に示します。
 

既設マンションが昭和60年代の建築だったので、その築年前後の賃貸マンションの賃料に対する陽当りの影響を分析し、併せて新築および築浅マンションに対する陽当りの影響も分析してみました。

まず、驚くべきは新築・築浅マンションにおける陽当りの影響です。

陽当りの良い物件では4,000円／㎡程度なのに対し、

日当たりの悪いものは3,000円／㎡以下です。

およそ35㎡前後の賃貸面積の物件を選択していますので、

陽当りの良し悪しで、月額家賃に約35,000円（年額42万円）の差が出てしまいます。

賃料収入で3割もの差が出てしまうほど、陽当りに対する典型的需要者の選好性が強いという事がわかります。ですから、この地域で新築マンションを建てる際には、必ず南側の隣接不動産の状況を的確に判断することが重要だという事がわかります。

お客様の不動産は南側には低層戸建住居が立ち並んでいる地域ですので、少なくとも新規賃料で低位に位置することはないと判断できます。

それでは築年が25年以上にもなった賃貸マンションでは影響はどうでしょう。

陽当りの良い物件が2,700円／㎡程度なのに対し、陽当りの悪い物件は2,200円／㎡と低迷しています。新築ほど賃料差は大きくはありませんが、それでも賃料単価で500円／㎡の差があり、月額17,000円（年額21万円）の差が出ると考えられます。

現状では南側はお客様の二階建住居と駐車場しかなくて、既設マンションは陽当りが良好になっています。しかしこの南側の土地に中高層マンションを建ててしまうと、北側に位置する既設マンションの賃料は下がってしまうことになります。

不動産鑑定士は対象不動産の最有効使用を判断して価格を決めるのが仕事ですが、このようにお客様が複数の不動産を保有され、対象不動産以外の他の不動産に対象不動産の最有効使用の建物が悪影響を及ぼす場合、それも考慮した判断を行うことが不可欠なのです。

居住用不動産の場合には「居住性、快適性、利便性、安心性」等によって効用が異なるため、効用に対して貨幣価値がつく不動産の価格および賃料は、効用の度合いに応じて変わります。
不動産鑑定士は市場における典型的需要者が、その効用の度合いの強弱に対してどのような行動を取るかを的確に把握して、価格または賃料に適切に反映することが求められています。しかもその「典型的需要者の行動」は地域性があり、都市と地方では異なり、また同一都市内でも細分化された地域間で異なる行動となる場合があります。

今回は具体的な事例を示して、不動産鑑定士が鑑定評価において検討する範囲や内容を説明しました。このように不動産鑑定士は最有効使用を単純に判定・評価しているわけではないことをご理解頂ければ幸いです。

　Ａさんは御主人を５年前に亡くされて、今は一人息子の長男夫婦と一緒に住んでます。
　今の家は１５年前に建替えたもので、Ａさんのご主人名義の土地にあった前の家を取壊し、賃貸住宅で暮らしていた長男夫婦を呼んで二世帯住宅として建替えたものです。建物はご主人と息子が建築費を出しあって、１階はご主人名義、二階は息子名義で登記されていました。

　今の家を建てるとき、Ａさんは長男のお嫁さんに遠慮して、「完全に二世帯を分離した家を建てましょう。」と提案され、長男夫婦は二階に、Ａさん夫婦は一階に住むことにして、二階は専用の外階段を設け、門も玄関も一階と二階とで各々独立専用したものとしました。

　Ａさんのご主人は５年前（平成１９年）に亡くなり、相続が発生しました。Ａさんのおうちの敷地は６６坪（約２２０㎡）あり、小田急線の東北沢から徒歩１０分ほどの閑静な住宅地にあったため、敷地の相続税課税標準額は１億円を超えていました。
　しかしこの時は「租税特別措置法第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》」により、課税標準額の８０％減額が適用され、実際の査定額は約２０００万円ほどになりました。Ａさんのご主人は株式投資を多くされており、保有株の残高が１億円を超えていたため、自宅敷地を含めた総相続財産が１億４千万円ほどになっていました。
　総相続財産の中で現預金が殆どなかったため、Ａさんは「相続税法１９条の２（配偶者の相続税の軽減）」による配偶者の１億６千万円までの基礎控除を利用することにしました。このためご主人の相続の際には相続税は払う必要がありませんでした。敷地は全てＡさんが相続して、登記もＡさん名義に変更しました。

　ご主人の相続後には保有株式を少しずつ工夫して息子や嫁や孫達の名義に変えていき、相続対策を行ってきました。

　Ａさんは平成２４年に亡くなりました。

　この時の相続財産は、Ａさんが単独相続した敷地と、生前贈与し切れなかった株式等（時価４０００万円）でした。そこで息子さんは５年前と同じように、敷地については「小規模宅地の特例」を前提とした８０％控除の計算をして納税申告しました。路線価が平成１９年当時から下がっていたので、敷地の課税標準額は９０００万円でしたが、８０％減額で１８００万円になると考え、株式等と合わせた総相続額は５８００万円であるとして、基礎控除（５０００万円＋１０００万円×法定相続人数）の６０００万円以下なので非課税であると申告したのです。

　しばらくしてから国税庁から「過少申告の更生」指示の連絡が来ました。

　内容は以下の通り。

　　・今回の申告で適用を申請されている措置法６９条の４は適用できない。

　　・８０％控除は適用されないので、相続額は１億３千万円であり、基礎控除を

　　　除く課税対象額は７０００万円である。

　　・課税対象額７０００万円の３０％（７００万円は控除）の１４００万円と延滞税を

　　　指定期日までに支払いなさい。

　なぜこのようなことが起きたのでしょうか。

　それは措置法６９条の４の適用要件の厳格適用が平成２２年４月１日から行われるようになったからなんです。

＜措置法６９条の４＞

　　個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前

　　において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の

　　居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積

　　までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税

　　価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小

　　規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。

　ここで被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいますが、平成２２年４月１日からこの「被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族」の要件が厳格適用されるようになったのです。

　Ａさんは良かれと思って完全分離の二世帯住宅を建てましたが、そのために息子さんは「生計を一とする被相続人の親族」ではなくなってしまっていたのです。そのため小規模宅地の軽減特例を受けることが出来なくなってしまっていたのです。


　さて、この話は近所に広まり、同様の規模、年齢層の二世帯住宅居住者達は大騒ぎし始めました。Ｂさんはご主人を４年前に亡くして、Ａさんと同じように息子家族と完全分離の二世帯住宅に住んでました。Ｂさんは病みがちで入退院を繰り返しており、Ｂさんの息子さんはＡさんの話を聞いて「こりゃ大変だ、何とかしなければ」と思うようになりました。

　色々調べていたら、東洋経済誌の７月号に「内階段を作れば大丈夫」という記事が出ていました。そこで早速建築士に見て貰って内階段を追加できないか相談しました。
　建築士は「元々の設計で内階段を考慮した作りになっていないので、内階段を作るためにはどこかの部屋をつぶす必要がある」ということでした。Ｂさんの息子さんはＢさん亡き後には１階を賃貸で貸して家賃収入を得ようと密かに考えていました。そのため「部屋を潰す様な大がかりな工事はしたくない。それに相続が終わったら内階段なんて取っ払ってしまわないといけない」と考えて、知り合いの工務店に相談した結果、写真のような上下開閉式の階段を居室の一部に取り付けて、税務署に「内階段はある」と主張することに決めました。

　療養の甲斐なく、Ｂさんは亡くなり、Ｂさんの息子さんはもくろみ通り「内階段によって同居親族であることが主張できる」と考えて、小規模宅地の軽減特例を前提に相続税申告しました。
　

　思ったより早く税務調査が入り、なんということでしょうか、

　税務署に「同居」を否認されてしまい、軽減特例適用が出来ないと言われてしまったのです。


　税務署の見解は「被相続人と生計を一にしている同居の親族」とは、日常的に生活の場を共有していることが要件である、という事でした。少なくとも食事を一緒にするなどの共同生活の体がなされてないと同居の親族とは言えず、外形的には「容易に行き来できる屋内の通路を存している」ことが必要であるという判断でした。
　このため、Ｂさんの息子さんが慌てて取り付けたような開閉式の階段は、外形的には梯子であって日常的に行き来する通路ではない、という判断をされてしまったのです。


　相続にはいろいろな知識が必要です。
　特に不動産の関わる相続については、税理士だけでなく不動産の専門家の判断や助言が重要となります。不動産鑑定士は相続税路線価を決める役割も担っておりますが、「不動産相続の留意点（２）」で説明しましたように、個別の不動産の価格については、都度、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことで、間違いのない、損をしない相続が可能となるのです。

相続不動産が長方形や正方形で、幅員４ｍ以上の道路に等高に十分な間口で面しているのならば、何も悩む必要はありません。特に50坪～60坪の宅地で自宅の敷地として利用しているのならば、「居住用小規模宅地の特例」適用要件さえ気を付けていれば、おそらく不動産鑑定士が腕を発揮する機会は少ないと思います。

と言いますのも、

そうした整形で道路付きの良い宅地は、

通常は減価要因が無くて税務主体と争う余地が少ないからです。

しかし、不整形地では話が違います。

不整形地の場合は減価度合いに個別性が強く、

不動産鑑定評価に依る価格と、税務主体の査定する価格に、

差異が生ずる場合が多くなるのです。

ここで気を付けなければならないのは「不動産鑑定評価」とは何かと言う点です。

国土交通省が定める"不動産鑑定評価基準"では

「不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業」とされています。

「市場価値」というのがキーワードです。

すなわち不整形地が市場でどのように評価され、取引額にどのように反映されているかを実証的に調査し、的確に判断した価格を示すことが重要なわけです。

実例を示してご説明しましょう。

写真は不整形地に分割分譲された事例を示します。

元々は間口１×奥行２の長方形で８０坪弱の宅地でしたが、これを戸建開発業者が不整形地２区画と整形地１区画の３画地に分筆し、建売と宅地分譲したものです。

不整形地には木造二階建てが建ち、整形地には木造三階建てが建築中です。

この整形地(4-6)と不整形地(4-19、4-20）とでどの程度の価格差が出ると思いますか？

（１）市場での取引事例

　この事例の場合の実際の取引額を以下に示します。

　　事例地(4-6)　　５５０，０００円／㎡（間口７ｍ、奥行１１ｍ）

　　事例地(4-20)   ３６０，０００円／㎡（間口２．５ｍ、奥行２２ｍ）

　すなわち不整形による減価割合は以下の通りです。

　　１－３６００００／５５００００≒０．３５

　市場ではこのような不整形地では整形地に比べて３５％も低い額でしか売れていないことがわかります。

（２）税務主体による査定の場合

　土地に対する相続税の課税標準額を査定する方法は、「財産評価基本通達」に定められた全国統一基準による査定になります。地域性の反映の一切ない、日本どこでも同じ査定式での計算によって、路線価に対する補正計算による課税標準額が計算されることになります。

　http://www.gyosei.co.jp/home/pickup/3180019/zeiroku_tsutatsu/a00za27601.html

　計算方法は単純です。

　正面路線価に地積を乗じて、以下の補正を行うものです。

　　①側方路線価加算

　　②間口狭小補正

　　③不整形地補正（奥行補正または影地補正）

　　④無道路地補正

　　⑤崖地補正

　　⑥容積率補正

　　⑦私道負担率補正

この事例の場合、事例地(4-6)は整形ですので補正なしですから、ここが基準になります。事例地(4-20)が不整形地ですので、この補正が問題となるわけです。

事例地は中間画地、前面に舗装区道（幅員4.2m）、用途地域は準工業地域、容積率300%、建ぺい率60%の防火地域です。このため①④⑤⑥⑦は無関係で、②と③だけが関与します。

間口は４ｍ未満なので前記通達の付表６より　補正率は０．９０です。

不整形地補正は奥行長大か影地割合のいずれか有利な方とされています。

　　奥行長大補正（付表１）では１．００

　　影地割合補正（付表５）では０．９４　　←こちらを採用

よって補正率は以下の計算で求められます。

　　１－０．９０×０．９４≒０．１５

すなわち本事例地の場合、税務主体による査定では、不整形地は整形地に比べて１５％しか安くならないのです。

（３）差異発生の原因

どうしてこのように差異が出ると思いますか？

それは単純に言えば「財産評価基本通達」が一律の査定しかできず、不動産の地域性や個別性を加味していないからなのです。

具体的にこの事例について説明します。

まず整形地(4-6)と不整形地(4-20)において、路地状部分を除く敷地の間口は、各々７ｍと６ｍで、不整形地の方が間口が狭いために建物間取りの制約が多くなりますが、それだけではこの価格差は説明できません。

一番の問題は、この地域は指定容積率が３００％で、前面道路幅員の制約による基準容積率は２５２％です。この容積率ならば準耐火建築による三階建てが可能ですが、不整形地では現実的には三階建てが困難です。

三階建てでは建築基準法施行令第126条6の「進入口の確保」が必要です。間口4m以上の接道があればベランダ等で代替進入口として建築確認を受けることができますが、幅員2.5mの路地状敷地では火災時に消防員が進入できる幅75cm以上の進入口を道路から見える位置に設置する必要があり、設計上の制約（専ら費用的な面が多いですが）となって、実際的には三階建てが困難になってしまうのです。

せっかくの指定容積率を活かしきれない、それがこの不整形地における大きな減価要因だと考えられます。

（４）不動産鑑定士の役割

以上に示しましたように、税務主体の査定と市場評価が異なっている実態があるとき、それを税務主体に対して実証的に論証して「正しい評価額」を指し示すことができるのが不動産鑑定士による鑑定評価なのです。

色々な減価要因に対して、各地域でその価格への影響度合いというのは異なります。上記のような都市計画の指定状況によっても異なります。

繰り返しになりますが、財産評価基本通達は全国一律の計算式による査定なのです。個別性を十分に反映したものとは言えません。特に個別性の強い不整形地等に関しては一律査定では相続人に不利な査定がなされてしまう場合が多いと考えられます。

そうした不利な査定を是正し、正しい市場価値に基づく課税がなされるように、不動産鑑定士の鑑定評価が必要となると考えます。

不動産鑑定士という職業柄、

普段、普通に街歩きをする時にも、

常に、人の動きや流れを目で追い、

建物の構造、築年数や維持管理の程度を査定しています。

人の動きは繁華性や収益性を判断する材料となるので重要です。

建物の状態も色々な事例を注意してみておくことで査定能力が高まると思っています。

ある日のこと、

不思議な場面に出くわしました。

写真に示す建物なんですが、解体作業中でした。

気になったので近くによって良く見てみたらまだ新しいじゃないですか。

　築　年　　：１０年から１５年

　用　途　　：居宅

　構　造　　：鉄骨鉄筋コンクリート造スレート葺二階建

　延床面積：１５０㎡から２００㎡

　外装内装：高位な品等の材質を使用している

どうみても経済的残存耐用年数は３０年以上ある建物です。

「こんな立派な建物をどうして壊しちゃうの？」

素朴な疑問が湧きますよね、普通。

もちろん答えは知りません。

しかし不動産のプロの方ならすぐに思いつくことがあります。

「心理的瑕疵」による民法５７０条適用物件

こうした物件では、いわゆる事故物件と呼ばれるものの可能性を考えるのです。

事故物件、すなわち居住者等が建物内で「自殺、他殺」により亡くなった物件です。

通常、不動産を買おうとする人は、その不動産の前所有者が自殺や他殺で亡くなったって聞いたら嫌な感じになりますよね。それが心理的瑕疵がある、ということなんです。

宅建業法の重要事項説明では、必ずそうした事故物件の事実は売主から聴取し、さらに裏を取るために近所の方々に聞き込みをするというのが普通です。特に怪しいと思ったものに関しては、それをしないと、宅建業者でなくても、不動産鑑定士であっても「重過失」に問われることになります。

ですから「早過ぎる解体」のあった建物が存していた事実を知ったなら（閉鎖登記簿等で容易に調査可能です）、事情聴取を行う必要があり、それをしなければ宅建業者も不動産鑑定業者も過失責任を免れないことになるのです。

では素朴な疑問があります。

そうした事故物件は「永遠に重い十字架を背負い続けなければならないか」という点であり、時効ってのはないのかってことです。

これに関しては幾つかの判例が具体的な年数を判示しています。

（１）事故死の場合

　事故は心理的瑕疵に当たらない（東京地判　平23・5・25）とされています。

（２）自殺の場合

　まず、自殺した部屋を含む建物が現に存している場合は、賃貸建物では最低でも１０年は価値が毀損している（東京地判　平23・5・25）としておりますが、売買の場合はその事実を開示してしまうと買い手がいないので、事実上は建物解体をしないと瑕疵は除去できないと考えられています。解体して更地化した場合、２年経てば空間的瑕疵は免れるという判例（大阪地裁 平11,2.18）もあり、２年から４年程度で瑕疵担保責任から免れるようになる。

（３）他殺の場合

　この場合は大変です。殺人事件が起きて建物を取り壊した更地についても、８年経ってもなお心理的嫌悪は存在するという判例（大阪高裁　平18・12・19）が出ており、特に事件の重大性によって嫌悪の続く期間は長短があると判示されてます。

　このように「早過ぎる解体」の憂き目にあった建物については、その理由を十分に調査しないと大変です。

　なお、写真に示した建物で何があったのかは存じません。

　「早すぎる解体」の憂き目にあった建物というだけのことですので、その旨ご了承ください。

（南沙諸島のとある島　　シンガポール航路上にて撮影）

南シナ海に浮かぶサンゴ礁の島、

この島の値段は幾らなんでしょう？

不動産研究所の不動産鑑定士が東京都に依頼されて尖閣諸島の鑑定評価に行ったことは皆さんの記憶に新しいことと思います。

そこで皆さんに伺いたいのですが、島の価格はどのように決めるかご存知でしょうか？

この場合、不動産の種別および類型は「更地」ということになります。更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。

不動産鑑定評価基準では「更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。」とあります。

だとすれば取引事例と純収益（賃料収入等）を求める必要がありますね。

まず取引事例ですが、同一需給圏（代替競争不動産の存する圏域）を決める必要があります。

その場合、典型的な市場参加者を見極めることが重要であり、それは後述の最有効使用のによって異なります。

リゾート施設ならホテル経営者なので、同一需給圏は赤道周りの「南の島」が代替競争不動産になりますし、

船溜まりなら政府機関で、その場合の代替競争不動産は緯度に無関係な世界中の離れ小島になるでしょう。

同一需給圏が決まれば、その同一需給圏内で直近に取引された売買事例を調査して、事情補正、時点修正、要因比較等を行って価格を決めることになります。

収益価格を求める場合、決めなければならないのが対象不動産の最有効使用です。すなわち「対象不動産を使った合理的かつ合法的な最高最善の使用方法を判断する必要があります。

用途としてはサンゴ礁の島ですからリゾート施設の建設による利用が一番でしょう。だとすれば建造する必要のある施設としては以下のようなものが必要ですね。

　①リゾート客や各種物資を乗り下ろしできる港湾施設

　②上水道と下水処理施設

　③発電設備、変電・配電設備

　④宿泊施設および遊戯施設

これらの設備を建設し、運営を開始した時に得られる永続的な純収益（＝総収益―総費用）を求めます。この純収益から建物帰属純収益（投下資本に元利逓増償還率を乗じて得た額）を控除して、土地に帰属する純収益を求めます。

求めた土地帰属純収益を還元利回りで資本還元して収益価格を求めます。

この場合の還元利回りは収益獲得の不確実性によって変わります。容易に永続的な収益が得られるなら利回りは低く、変動が大きいと想定される場合には利回りは高くなります。

不動産鑑定評価で最も重要なのは最有効使用の判定です。

他にも漁船の「船溜まり」でも良いかもしれませんね。

その場合は港湾施設と給油施設と、付随する上下水道と発電設備があればよいので、投下資本は少なくて済みます。収益は設備利用料と給油・給水料金収入と言うところでしょうか。こちらは安定的な収入は見込めるため利回りは低めでしょうね。

しかし経営規模は小さく、リゾート施設に比べて投下資本は３桁小さく、収益も３桁小さいでしょう。

純収益はリゾート施設が大きいでしょうが利回りも大きくなります。船溜まりは純収益は小さいですが利回りも小さいでしょう。どちらが収益価格が高くなるか、収益価格の高い方が最有効使用という事になります。

なお、カジノを作れば収益力は飛躍的に向上します。その場合「合法性」で実現性があるか検討する必要があります。実現性のない使用方法は適用できません。

このように、どんな不動産でも不動産鑑定評価基準に則った手法を適用することで、鑑定評価額を求めることができるのです。重要なのは「最有効使用」の判定と、「実証的なデータの収集・選択」なのです。

なお、今回の事例ではサンゴ礁の島を選びましたが、地質調査をしないと、本当に堅固建物が建てられるのかが分かりません。基礎を打てないような地盤だとリゾート施設建設に合理性がないので、そもそも成り立ちません。先日の尖閣諸島の調査でも、本当は地質調査が不可欠でしたが、上陸できなかったので、その点に関しては「想定」でしか評価できないことになってしまいました。

また一部報道で「借地料を資本還元して求めた価格」というのを尖閣諸島の価格として出した方がいましたが、それは「現状を所与とする」という極めて限定的な価格です。おそらく法的に自由な使用が認められないというのでしょうから、そうした場合は正常価格ではなくて「特定価格」ということになってしまいます。法律の制限で最有効使用を実現できない場合の経済価値という事になります。

　　※比準価格とは「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行

　　　　い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正

　　　　を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求

　　　　められた価格を比較考量し、これによって求めた価格」を言う。

　　※土地残余法とは、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって

　　　　求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について

　　　　敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法を言う。

　　　　収益価格とは対象不動産が将来生み出すであろうと期待される

　　　　純収益の現在価値の総和を求めることにより求めた価格」を言う。

（写真は英国　ロンドン）

欧州の街を歩いてわかるのは、

「どの街も街並みをとても大切にしている」という事です。

何百年も前の石造りの建物の街並みが大切にそのままの形で残されている、

そんな風に見えます。

しかし、実際にそんな事が本当に可能なのでしょうか。

人は文明進化とともに生活スタイルを変化させています。

例えばエアコン、

いつまでもマントルピースの暖だけで冬を過ごせるわけもなく、

毎冬ごとに大量の石炭を燃料用にオフィスに運び込むことも現実的でない、

ロンドンの街を歩いていてその回答を見つけました。

この写真の右側に工事の足場を掛けている建物があります。

「大規模改修工事でもしているのか」と一見見えます。

しかし実際に現場に行ってみると異様な光景が見られます。

　①街路面側の壁を「皮一枚」だけ残して、建物はすべて取り壊す。

　　　工事中は壁はつっかえ棒で立てておくだけ。

　②建物は完全に新たな建物として建替えるが、幅と高さは「街路側外壁」

　　　をはみ出さない様な寸法上の制約のもとに設計される。

ロンドン市内では「つっかえ棒で外壁を支えて工事している場面に幾つも出くわしました。写真に残してこなかったのが残念です。

このように「景観上」の外観は残して、建物自体は自由に建て替えることができる、という合意が前提として街づくりが進んできたという事なんですね。

鑑定評価をする上では、「建替え更地価格」の中に制約事項として建物高さや幅だけでなく、用途的な制約も当然加わることになります。すなわち間取りは窓で決まりますので、外観上の窓の位置や大きさによって、おのずと用途が制限されてしまうことになります。

ただ、欧州の方はおおらかです。

前の用途が何であれ、店舗や住居やオフィスへと用途変更されて入れ替わります。外観で用途が決まらない。

こうした点は大変興味深いものがあります。

日本では外観でマンションかオフィスか店舗かが決まってしまいますが、欧州ではそんなことは一切ないのです。これも文化の違いでしょうね。最有効使用というのは実際には文化に依存するものなんですね。

もちろん横浜や神戸等でいくつか見られる「重要文化財指定建物」内にしゃれたレストランやブティックが入っている、といった例がありますが、さすがにオフィスや住居にはなってませんよね～